Судья Амирова Д.М. УИД: 61RS0023-01-2024-006008-23

Дело №33-8409/2025

№2-129/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 июня 2025 года      г.Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Пискловой Ю.Н.

судей Иноземцевой О.В., Простовой С.В.,

при секретаре Халиловой О.К.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ряжских С.Ю., Ряжских Е.А., Ряжских С.А. к Администрации г. Шахты о признании стоимости выкупа жилого помещения недостоверной, определении цены, обязании заключить соглашение об изъятии жилого помещения, по апелляционной жалобе Администрации г.Шахты на решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 26 февраля 2025 года.

Заслушав доклад судьи Иноземцевой О.В., судебная коллегия

установила:

Ряжских С.Ю., Ряжских Е.А., Ряжских С.А. обратились в суд с вышеуказанными исковыми требованиями, ссылаясь на то, что являются долевыми собственниками квартиры с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Решением Шахтинского городского суда Ростовской области № 30.05.2023 г. на администрацию г. Шахты возложена обязанность в течение 6 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу заключить с истцами соглашение об изъятии жилого помещения с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с выплатой возмещения в размере, определенном в соответствии с отчетом об оценке стоимости квадратного метра изымаемого помещения, согласно долям в праве общей долевой собственности. Прекращено право собственности истцов и признано право собственности муниципального образования «Город Шахты» на указанную квартиру.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 12.12.2023 г. решение Шахтинского городского суда от 30.05.2023 отменено в части определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение в соответствии с отчетом об оценке стоимости квадратного метра изымаемого жилого помещения. В отмененной части принято новое решение, которым в удовлетворении требований об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в соответствии с отчетом об оценке стоимости квадратного метра изымаемого жилого помещения отказано.

Постановлением Администрации г.Шахты от 07.05.2024 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН земельный участок общей площадью 850 кв. м, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, занятый многоквартирным жилым домом, признанным аварийным и подлежащим сносу, а также принадлежащая истцам квартира изъяты для муниципальных нужд.

    Администрацией города Шахты представила истцу проект соглашения на выплату выкупной цены изымаемой квартиры, от чего истцы отказались, так как стоимость значительно занижена.

    Согласно отчету 10.06.2024 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, составленному ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рыночная стоимость изымаемой квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, а также рыночной стоимости затрат, связанных с переездом, составляет 2 967 004 руб.

Истцы с такой ценой и данной оценкой стоимости выкупаемого жилого помещения не согласны.

По мнению истцов, стоимость изъятия принадлежащего им жилого помещения составляет 3 909 500 руб.

    На основании изложенного, с учетом уточнений исковых требований, в порядке ст.39 ГПК РФ, истцы просили суд обязать администрацию г. Шахты заключить с Ряжских С.Ю., Ряжских Е.А., Ряжских С.А. соглашение об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с выплатой денежной компенсации за изымаемое жилое помещение в размере 3 664 000 руб.

Решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 26 февраля 2025 года исковые требования Ряжских С.Ю., Ряжских Е.А., Ряжских С.А. удовлетворены.

    Суд обязал администрацию г. Шахты заключить с Ряжских С.Ю., Ряжских Е.А., Ряжских С.А. соглашение об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с выплатой денежной компенсации за изымаемое жилое помещение в размере 3 664 000 руб.

    Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация г. Шахты Ростовской области подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ряжских С.Ю., Ряжских Е.А., Ряжских С.А. отказать.

Апеллянт выражает несогласие со взысканием денежных средств на аренду другого жилого помещения, обращая внимание на то обстоятельство, что судом первой инстанции не учтен тот факт, что у истцов уже имеется иное жилое помещение, пригодное для проживания, а именно Ряжских С.А. принадлежит на праве собственности ? доли в праве на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН а, общей площадью 42 кв.м., Ряжских Е.А. принадлежит на праве собственности АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 49,9 кв.м.

Также ссылается на то, что у суда отсутствовали основания для взыскания расходов на риэлтерские услуги, так как на момент рассмотрения спора затраты истца на указанные услуги носят вероятностный, предположительный характер, услуги фактически не оказаны, расходы не понесены.

Апеллянт ссылается на то, что судом не был привлечен в качестве ответчика Фонд капитального ремонта, не была рассмотрена его позиция относительно представленного экспертного расчета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и возможности возврата средств собственникам.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом применительно к положениям статей 113, 117, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также путем публикации сведений о движении дела на официальном сайте Ростовского областного суда, сведений об уважительных причинах неявки не сообщили, каких-либо доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представили, своих представителей в судебное заседание не направили. Судебная коллегия признает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель Ряжских С.Ю., Ряжских Е.А., Ряжских С.А., действующая по доверенности Пахомова И.К., просила оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истцов, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции долевыми собственниками квартиры с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН являются Ряжских С.Ю. (3/5 доли), Ряжских Е.А. (1/5 доли), Ряжских С.А. (1/5 доли).

Решением Шахтинского городского суда Ростовской области № 30.05.2023 г. на администрацию г. Шахты возложена обязанность в течение 6 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу заключить с истцами соглашение об изъятии жилого помещения с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с выплатой возмещения в размере, определенном в соответствии с отчетом об оценке стоимости квадратного метра изымаемого помещения, согласно долям в праве общей долевой собственности. Прекращено право собственности истцов и признано право собственности муниципального образования «Город Шахты» на указанную квартиру.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 12.12.2023 г. решение Шахтинского городского суда от 30.05.2023 отменено в части определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение в соответствии с отчетом об оценке стоимости квадратного метра изымаемого жилого помещения. В отмененной части принято новое решение, которым в удовлетворении требований об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в соответствии с отчетом об оценке стоимости квадратного метра изымаемого жилого помещения отказано.

Постановлением Администрации г.Шахты от 07.05.2024 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН земельный участок общей площадью 850 кв. м, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, занятый многоквартирным жилым домом, признанным аварийным и подлежащим сносу, а также принадлежащая истцам квартира изъяты для муниципальных нужд.

Администрацией г.Шахты Ряжских С.Ю., Ряжских Е.А., Ряжских С.А. представлен проект соглашения об изъятии жилого помещения, однако Ряжских С.Ю., Ряжских Е.А., Ряжских С.А. отказались заключать соглашение об изъятии жилого помещения, непригодного для проживания, поскольку предложенная им компенсация рыночной стоимости изымаемого помещения значительно меньше средней рыночной стоимости, на которую может, по мнению истцов, рассчитывать собственник при переселении из аварийного жилищного фонда.

Так, согласно отчету 10.06.2024 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, составленному ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рыночная стоимость изымаемой АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, составила 2 967 004 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения – 2 490 077 руб., доля земельного участка под жилым объектом – 124 032 руб., доля общего имущества в многоквартирном доме – 204 811, временное пользование иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения – 53 000 руб., услуги, связанные с переездом – 3 100 руб., убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него – 40 000 руб., убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение – 2000 руб., убытки, связанные с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами – 0 руб., упущенная выгода – 0 руб.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался ст.ст.15, 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации от 18 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» и установив, что многоквартирный жилой дом по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признан аварийным и подлежащим сносу, на момент обследования жилого дома установлена опасность для жизни и здоровья граждан в связи с угрозой обрушения дома, в виду чего проживание в аварийном многоквартирном доме является недопустимым, дальнейшая эксплуатация дома, состояние которого может повлечь причинение вреда жизни и здоровью людей, не возможно, в связи с чем, пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований и об их удовлетворении.

Установив, что имеются обстоятельства для незамедлительного переселения из аварийного многоквартирного дома, а права граждан на безопасные условия проживания не могут быть поставлены в зависимость от сроков, установленных региональными или муниципальными программами, суд исходя из того, что правовым последствием признания дома аварийным и подлежащим сносу, а также изъятие помещений в нем для муниципальных нужд для собственника жилого помещения является выплата ему выкупной цены изымаемого жилого помещения, пришел к выводу о наличии оснований для возложения на Администрацию г.Шахты Ростовской области обязанности заключить с Ряжских С.Ю., Ряжских Е.А., Ряжских С.А. соглашения об изъятии жилого помещения.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, не повторяя их мотивов, поскольку они мотивированны, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах, оценка которых произведена по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Для определения юридически значимых обстоятельств по делу, в связи с тем, что истцы, как собственники квартиры, не согласны со стоимостью изымаемого жилого помещения, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии объекта недвижимости судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке имущества и размера убытков в связи с изъятием объектов недвижимости для муниципальных нужд.

Согласно выводам судебной экспертизы ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24.12.2024, выкупная стоимость квартиры по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации составляет 3 664 000 руб., в том числе рыночная стоимость АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (включая рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость доли земельного участка под жилым домом, долю общего имущества в многоквартирном доме) составляет 2 858 000 руб., компенсация за непроизведенный капительный ремонт в размере 537 499,87 руб., расходы на временное проживание в размере 140 000 руб., расходы на переезд ( перевозка и временное хранение вещей) в размере 9 450 руб., риэлторские услуги в размер 116 600 руб., государственная пошлины при регистрации права на приобретенное жилье в размере 2 000 рублей.

При этом суд первой инстанции обоснованно руководствовался заключением судебной оценочной экспертизы, поскольку исследование проведено на основании собранных судом документов, которые представлены в материалах гражданского дела, необходимых эксперту осмотров с участием лиц, участвующих в деле.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом за основу были приняты цены предложений продажи объектов (жилых домов), опубликованные в открытых интернет-источниках. В качестве аналогов из общего объема предложений было отобрано несколько, которые в наибольшей степени соответствовали оцениваемому объекту.

Заключение эксперта по своему содержанию полностью соответствуют нормам гражданского процессуального законодательства Российской Федерации, предъявляемым к экспертным заключениям, подробно мотивировано, содержит ссылки на перечень специальной нормативной базы и литературы, подробное описание объекта исследования. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

Согласно абзацу 2 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При разрешении настоящего требования нарушения норм материального закона судом не допущено, окончательный размер компенсации судом произведен с учетом положений части 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании заключения эксперта.

Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о необоснованном включении в выкупную цену за изымаемое жилое помещение суммы расходов на временное проживание в размере 140 000 рублей, и полагает, что в части определения размера суммы возмещения за изъятие у Ряжских С.Ю., Ряжских Е.А., Ряжских С.А. в муниципальную собственность объекта недвижимого имущества по цене равной 3 664 000 руб., решение суда подлежит изменению, ввиду следующего.

Из материалов дела усматривается, что согласно выписке из ЕГРН от 28.01.2025 № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Ряжских Е.А. на праве собственности принадлежит жилое помещение, площадью 49,9 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно выписке из ЕГРН от 28.01.2025 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Ряжских С.А. принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение, площадью 42 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Таким образом, у семьи Ряжских имеется иное жилье для постоянного проживания. Доводы истцов о проживании в квартире также Р.А. (супруга Ряжских С.Ю.), который нуждается в постоянном постороннем уходе, не свидетельствует о нуждаемости истцов в использовании съемного жилого помещения.

В этой связи не подлежит взысканию компенсация убытков при временном использовании истцами иного жилья в результате изъятия жилого помещения, поскольку каких-либо доказательств, свидетельствующих о нуждаемости истцов в использовании съемного жилого помещения при наличии у них в собственности жилых помещений, не представлено, следовательно, размер суммы возмещения за изъятие у истцов в муниципальную собственность объекта недвижимого имущества подлежит снижению на сумму 140 000 руб., установленную заключение судебной экспертизы как расходы на временное проживание, в связи с чем сумма возмещения за изъятие у Ряжских С.Ю., Ряжских Е.А., Ряжских С.А. в муниципальную собственность объекта недвижимого имущества - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, составит 3 524 000 руб., исходя из расчета 3 664 000 руб. – 140 000 руб.

Доводы жалобы о том, что суд первой инстанции не привлек к участию в деле НКО «Фонд капитального ремонта», не свидетельствует о нарушении норм процессуального права, повлиявших на исход дела. Судебная коллегия учитывает, что такого ходатайства Администрацией г.Шахты в ходе рассмотрения дела по существу не заявлялось, НКО «Фонд капитального ремонта» решение суда не обжалует, а апеллянт не уполномочен выступать в защиту их прав и интересов. В силу принципа диспозитивности гражданского процессуального законодательства лица самостоятельно пользуются принадлежащими им процессуальными правами и обязанностями. Оснований считать, что состоявшимся решением суда затрагиваются права НКО «Фонд капитального ремонта» или на упомянутое лицо возложены дополнительные обязанности, судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы ответчика об отсутствии оснований для взыскания расходов на оплату риэлтерских услуг и расходов на переезд в связи с тем, что истец их реально не понес, судебной коллегией признаются несостоятельными.

Часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, конкретизирующая положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации, закрепляет порядок определения размера возмещения, предусматривающий включение в него как рыночной стоимости жилого помещения и доли в праве общей собственности на общее имущество, в том числе доли на земельный участок, так и всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе упущенной выгоды.

В соответствии с п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пунктах 12, 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

При этом судебная коллегия также учитывает, что возмещение данных расходов предусмотрено законом, в частности, положениями ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из установленных обстоятельств и анализа приведенных выше норм права следует, что при определении выкупной стоимости жилого помещения истцов суд первой инстанции помимо рыночной стоимости жилого помещения и суммы компенсации за не проведенный капитальный ремонт, обоснованно включил расходы по оплате услуг риелтора и расход по переезду.

Кроме того, с очевидностью следует, что в принадлежащем истцам жилом помещении имеется имущество (мебель), от которого в последующем жилое помещение должно быть освобождено, что связано с несением соответствующих расходов.

При этом, вопреки доводам жалобы ответчика, взыскание судом расходов на переезд закон не связывает с их фактическим несением собственником жилого помещения.

Таким образом, стоимость услуг риелтора и расходов на переезд обоснованно включены судом в стоимость возмещения за жилое помещение.

С учетом изложенных норм права и установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу об изменении обжалуемого решения в части размера выплаты Ряжских С.Ю., Ряжских Е.А., Ряжских С.А. денежной компенсации за изымаемое жилое помещение путем уменьшения выплаты денежной компенсации за изымаемое жилое помещение до 3 524 000 рублей.

В остальной части решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 26 февраля 2025 года следует оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г. Шахты – без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 26 февраля 2025 года в части размера выплаты Ряжских С.Ю., Ряжских Е.А., Ряжских С.А. денежной компенсации за изымаемое жилое помещение изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции.

Обязать Администрацию г. Шахты заключить с Ряжских С.Ю. (паспорт НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), Ряжских Е.А. (паспорт НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), Ряжских С.А. (паспорт НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) соглашение об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с выплатой денежной компенсации за изымаемое жилое помещение в размере 3 524 000 рублей.

В остальной части решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 26 февраля 2025 года – оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г. Шахты без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 26.06.2025 года.