Справка о результатах анализа судебной практики рассмотрения судами гражданских дел, связанных с исполнением договоров участия в долевом строительстве

В соответствии с Планом работы Ростовского областного суда изучена практика рассмотрения районными (городскими) судами Ростовской области гражданских дел, связанных с исполнением договоров участия в долевом строительстве.

Основные выводы, на которые представляется актуальным обратить внимание, представлено ниже.

Применяемые сокращения:

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон об участии в долевом строительстве;

Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей», далее – Закон о защите прав потребителей;

Постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», далее – Постановление Правительства № 479.

1. Отграничение договора участия в долевом строительстве от смежных договорных конструкций.

В исследуемый период не выявлено примеров судебной практики, демонстрирующих сложности квалификации договора как договора участия в долевом строительстве и отграничения данного договора от смежных договорных конструкций.

Отграничивая данный договор от договора о совместной деятельности, суды исходили из следующего. В отличие от договора участия в долевом строительстве договор о совместной деятельности (простого товарищества) является общецелевой сделкой: товарищи объединяют вклады, усилия для достижения общей цели. Тогда как цель участника договора участия в долевом строительстве – финансирование строительства для получения конкретного объекта, договор участия в долевом строительстве не является общецелевым, не предполагает объединение субъектов для достижения одной цели.

При решении вопроса о квалификации договора, заключенного гражданином с целью приобретения права собственности на помещение в многоквартирном доме, ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств гражданина не введены в эксплуатацию в установленном порядке, принимались во внимание положения части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве. Согласно данным положениям привлечение денежных средств граждан для строительства допускается также жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

2. Основные требования, предъявляемые по гражданским делам, связанным с исполнением договоров участия в долевом строительстве.

Результаты обобщения свидетельствуют о том, что инициаторами споров, рассмотренных районными (городскими) судами Ростовской области в 2023 году, являлись в основном участники долевого строительства. Из общего количества гражданских дел по спорам, связанным с участием граждан в долевом строительстве, за период 2023 год количество дел по искам участников долевого строительства составило 99 %. В 92 % случаев исковые требования судами первой инстанции удовлетворены (полностью либо частично).

Основной причиной предъявления исков к застройщикам по спорам, рассмотренным судами области в 2023 году, послужило нарушение застройщиками сроков передачи участникам объектов долевого строительства.

Участники долевого строительства в указанный период из двух основных вариантов реагирования на такое нарушение застройщиками своих обязательств (взыскание неустойки за просрочку либо прекращение правоотношения и взыскание оплаченной суммы и процентов за пользование денежными средствами) в подавляющем большинстве случаев выбирали взыскание неустойки за просрочку.

Это показывает, что участники долевого строительства в основном продолжают сохранять интерес к получению объекта долевого строительства и при допущенной застройщиком просрочке.

Основной выбор участников долевого строительства при передаче объекта с недостатками – предъявление к застройщику денежного требования (о выплате в связи с соразмерным уменьшением цены договора либо о возмещении участником долевого строительства своих расходов на устранение недостатков).

Требования участников долевого строительства о взыскании с застройщиков иных убытков (в виде платежей по договору найма жилого помещения; в виде процентов, уплаченных по кредитному договору; в виде разницы между ценой, установленной за объект долевого строительства в прекращенном договоре, и текущей ценой аналогичного объекта) в исследуемом периоде многочисленными не являлись.

Практически во всех изученных случаях участники долевого строительства ссылались на свой статус потребителя в соответствии с Законом о защите прав потребителей и претендовали на применение к застройщику мер ответственности, предусмотренных Законом о защите прав потребителей, в виде компенсации морального вреда и взыскания штрафа за отказ добровольно удовлетворить требования участника.

Количество исков застройщиков к участникам долевого строительства в исследуемом периоде незначительно, требования направлены на взыскание с участников долевого строительства денежных средств.

3. Определение процентной ставки при взыскании неустойки на основании части 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве (за просрочку передачи объекта).

Суды в основном применяли подход, согласно которому при расчете неустойки по части 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве принимается ключевая ставка, действовавшая на момент, который стороны согласовали в договоре как момент надлежащего исполнения (а не на момент фактической передачи объекта застройщиком участнику долевого строительства).

Между тем выявлены примеры иного подхода, при котором принят расчет неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства по ставке рефинансирования (ключевой ставке) на момент фактической передачи объекта застройщиком участнику долевого строительства. Суды мотивировали применение данного подхода положениями части 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве, согласно которым обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Разные подходы выявлены не только применительно к судебным постановлениям судов первой инстанции, но и применительно к апелляционным и кассационным определениям.

Поскольку примеры иного подхода обнаруживаются в исследуемом периоде и в практике судов кассационной инстанции, может быть констатирована проблема, обусловленная сопоставлением понятий «исполнение обязательства» и «фактическое исполнение обязательства». Это проблема дифференцированного подхода, при котором определение ключевой ставки Банка России для расчета неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства зависит от того, передан либо нет объект застройщиком участнику долевого строительства. Согласно данному подходу применяется ключевая ставка на день фактического исполнения обязательства в случае, если на момент рассмотрения спора судом объект передан застройщиком участнику долевого строительства, и ключевая ставка на согласованный в договоре день исполнения, если объект не передан.

По рассматриваемому вопросу высказался Конституционный Суд Российской Федерации в Определениях от 13 февраля 2024 года № 242-О, от 12 марта 2024 года № 553-О. С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации представляется верным толкование, согласно которому для расчета неустойки за просрочку передачи застройщиком участнику долевого строительства объекта следует принимать ключевую ставку Банка России на согласованный в договоре участия в долевом строительстве день, не позже которого подлежит передаче объект, независимо от того, передан ли объект в конкретном случае или еще нет.

Данный подход соответствует положениям статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации. Он позволяет взыскать неустойку за просрочку передачи объекта до момента фактического исполнения в ситуации, когда объект еще не передан, но просрочка уже есть, при этом обеспечивает равенство участников долевого строительства, которые являются контрагентами одного застройщика.

Позиция, допускающая зависимость расчета неустойки от того, исполнил либо нет застройщик обязанность по передаче объекта, не способствует достижению паритета интересов участников долевого строительства и застройщика. В ситуации «растущей» ставки застройщик, исполнивший обязательство, за тот же период просрочки заплатит большую неустойку, чем застройщик, обязательство не исполнивший вовсе.

4. Размер добровольно уплаченной застройщиком за просрочку передачи объекта неустойки и обязанности налогового агента.

При добровольной выплате неустойки физическому лицу застройщик в качестве налогового агента обязан исчислить, удержать у дольщика и уплатить сумму НДФЛ (пункт 1 статьи 226 Налогового кодекса Российской Федерации). Как следствие, участнику долевого строительства застройщик перечислит неустойку с учетом произведенного удержания для целей перечисления НДФЛ в бюджет. Требование участника долевого строительства о взыскании с застройщика суммы в размере исчисленного при добровольной выплате неустойки НДФЛ удовлетворению не подлежит.

5. Оценка судом возражений либо требований застройщика, основанных на доводе о добровольной уплате неустойки.

Расчет неустойки участник, как правило, осуществляет по ключевой ставке Центрального Банка Российской Федерации на момент фактической передачи объекта либо на момент направления претензии. Данная ставка может превышать ставку на согласованный сторонами в договоре участия в долевом строительстве момент передачи объекта. Возникает вопрос об оценке судом возражений застройщика, основанных на доводе о добровольной уплате неустойки в большем, чем полагалось, размере. Представляется верным следующий подход. При рассмотрении требования участника долевого строительства о взыскании с застройщика неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства довод застройщика в отзыве на иск об уплате неустойки за предшествующий заявленному период просрочки по повышенной ставке не может сам по себе влиять на выводы суда относительно требований участника долевого строительства.

Обнаружены примеры, в которых после добровольной уплаты застройщиком неустойки неустойка за тот же период была взыскана в пользу участника долевого строительства в судебном порядке. Добровольно уплаченная неустойка не составляет неосновательного обогащения участника долевого строительства в ситуации последующего обращения участника в суд и взыскания неустойки за тот же период судебным постановлением. Застройщику следует использовать процессуальное право на обжалование судебного постановления.

6. Проценты на оплаченную участником долевого строительства цену договора при его расторжении (статья 9 Закона об участии в долевом строительстве).

Часть 4 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве содержит специальную норму, устанавливающую момент прекращения договора в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора: договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (рассматриваемая норма Закона является специальной применительно к общей норме, установленной в пункте 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При расчете процентов на оплаченную цену договора в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве в случае одностороннего расторжения договора по инициативе участника судами применяется ставка, действовавшая на момент, в которой застройщик обязан был исполнить обязательство (в рассматриваемом случае – по возврату денежных средств).

7. Способы защиты участников долевого строительства при передаче объекта с недостатками.

Ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязанностей обрекает его на пребывание в процессе в качестве ответчика. Вначале по причине просрочки передачи объекта, после передачи объекта, если объект передан с недостатками, – по причине недостатков. Основной выбор участников долевого строительства при передаче объекта с недостатками – предъявление к застройщику денежного требования. Расходы, необходимые для устранения недостатков, определялись судом на основании экспертного заключения.

При применении способа защиты, предусмотренного пунктом 3 части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве (о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков), представляется верным исходить из следующего. Положениям данной нормы корреспондируют положения статьей 15, 393, 397 Гражданского кодекса Российской Федерации. Реальный ущерб согласно положениям статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации включает не только фактически понесенные кредитором расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права^[1].

При применении нормы части 5.1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, регулирующей установление гарантийного срока на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, следует уточнять, относится ли спорное оборудование к технологическому либо инженерному, в том числе с учетом положений статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

В исследуемом периоде часть 8 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве применялась судами в ранее действовавшей (до Федерального закона от 8 августа 2024 года № 266-ФЗ) редакции. Неустойка за нарушение срока удовлетворения требований участника долевого строительства, являющегося потребителем, об устранении недостатков (дефектов) объекта долевого строительства (жилого помещения) взыскивалась судами в размере 1% за каждый день просрочки от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков. Во всех выявленных случаях недостаток (дефект) жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не являлся основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания.

С 1 сентября 2024 года часть 8 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве действует в редакции Федерального закона от 8 августа 2024 года №266-ФЗ. Размер санкции для гражданина-потребителя уменьшен до 1/150 ставки рефинансирования в день от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (если недостаток (дефект) объекта долевого строительства является основанием для признания такого объекта (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается от цены договора).

8. Значение характеристики «существенный» применительно к нарушению требований к качеству объекта долевого строительства. Неустойка за нарушение срока устранения недостатков и неустойка за просрочку передачи объекта.

Стабилизация отношений сторон, устранение неопределенности предполагает четкое понимание того, когда завершилась просрочка исполнения обязательства и, возможно, началось исчисление срока для применения мер ответственности, связанных с недостатками объекта.

Положения Закона об участии в долевом строительстве не устанавливают зависимости между характером недостатков объекта долевого строительства и правом участника долевого строительства на отказ от принятия объекта, правом застройщика на составление и подписание одностороннего акта в порядке части 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве. Закон об участии в долевом строительстве применительно к исполнению обязанности сторон по приемке-передаче объекта делает акцент не на существенности недостатков, а на выполнении участником долевого строительства алгоритма части 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве. Если участник долевого строительства до подписания передаточного акта потребовал от застройщика составления акта с указанием несоответствия объекта требованиям части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, он согласно буквальному тексту части 5 статьи 8 Закона вправе отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 указанного Закона. Что означает просрочку застройщика.

При применении мер ответственности к застройщику в ситуации, когда объект не передан участнику долевого строительства по причине наличия в нем недостатков, которые не устранены, необходимо исходить из следующего. Взыскание с застройщика за один и тот же период и неустойки за просрочку передачи объекта, и неустойки за нарушение срока устранения недостатков противоречит смыслу норм Закона об участии в долевом строительстве и влечет ничем не обусловленную двойную ответственность. На недопустимость такой двойной ответственности обращено внимание в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2024 года № 5-КГ24-19-К2.

Дифференцированный подход к последствиям недостатка объекта долевого строительства применительно к взаимодействию его сторон по поводу передачи объекта предусматривает Постановление Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2023 года № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (подпункты «в» и «г» пункта 1 указанного Постановления). Начало действия нормативного акта – 30 декабря 2023 года, т.е. за рамками исследуемого периода.

9. Взыскание с застройщика иных убытков (не указанных в статье 7 Закона об участии в долевом строительстве).

Помимо убытков в виде возмещения расходов на устранение недостатков, предусмотренных статьей 7 Закона об участии в долевом строительстве, участниками долевого строительства могут быть заявлены требования о взыскании с застройщиков иных убытков, например, в виде:

- платежей по договору найма жилого помещения;

- процентов, уплаченных по кредитному договору;

- разницы между ценой, установленной за объект долевого строительства в прекращенном договоре, и текущей ценой аналогичного объекта (квартиры) – убытки, подлежащие расчету абстрактным методом («абстрактные» убытки).

В любом из указанных случаев для взыскания убытков с застройщика требуется установление причинно-следственной связи между заявленными истцом в качестве убытков расходами и поведением застройщика.

В частности, при взыскании в качестве убытков затрат истца, понесенных в результате найма жилого помещения, в качестве юридически значимых обстоятельств подлежат установлению: наличие (отсутствие) у истца жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования, условия договора участия в долевом строительстве (предусматривал либо нет договора передачу жилого помещения, готового для использования по назначению).

Исходя из действующей редакции Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 393.1) при определении размера подлежащих возмещению убытков в виде разницы между стоимостью объекта долевого строительства и текущей ценой (при взыскании «абстрактных» убытков) следует устанавливать момент прекращения договора. Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте – цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов, – пункт 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств». Как следствие, юридически значимым обстоятельством для расчета рассматриваемых убытков является цена аналогичного объекта на дату расторжения договора, под которой при одностороннем отказе от договора участия в долевом строительстве в силу специальной нормы части 4 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве понимается день направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договор (уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения).

10. Применение по требованию участника долевого строительства Закона о защите прав потребителей.

При наличии у участника долевого строительства статуса потребителя применению наряду с положениями Закона об участии в долевом строительстве в исследуемом периоде подлежали нормы Закона о защите прав потребителей.

Для применения мер ответственности, установленных Законом о защите прав потребителей, следует установить, что участник долевого строительства соответствует понятию «потребитель» в смысле, придаваемом этому понятию указанным Законом. То, что истец является физическим лицом и не имеет статуса индивидуального предпринимателя, само по себе не означает безусловно, что заключенные сделки направлены на удовлетворение личных бытовых нужд. Для применения положений Закона о защите прав потребителей следует установить, что объект долевого строительства предназначен исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд участника долевого строительства, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Закон об участии в долевом строительстве содержит специальные нормы, поэтому при наличии положений Закона об участии в долевом строительстве, применимых в конкретном споре, данные положения имеют приоритет перед положениями Закона о защите прав потребителей.

К отношениям из договора участия в долевом строительстве не подлежат применению положения статьи 32 Закона о защите прав потребителей о праве потребителя отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Применению подлежат положения статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве о расторжении договора.

Компенсация морального вреда, предусмотренная статьей 15 Закона о защите прав потребителей, является самостоятельным способом защиты, может применяться отдельно от иных. Например, при констатации судом добровольной уплаты застройщиком участнику долевого строительства неустойки за просрочку передачи объекта в надлежащем размере во взыскании неустойки будет отказано, однако нарушение права участника как потребителя позволяет ему требовать от застройщика компенсации морального вреда.

Условия договоров участия в долевом строительстве, меняющие подсудность споров по сравнению с правилами Закона о защите прав потребителей, признавались судами недействительными как существенным образом нарушающие права потребителя, значительно ограничивающие для него выбор суда, в котором он вправе осуществлять защиту своего нарушенного права в соответствии с действующим процессуальным законодательством.

Следует отметить, что Федеральным законом от 8 августа 2024 года № 266-ФЗ, вступившим в силу с 1 сентября 2024 года, в Закон об участии в долевом строительстве внесены изменения, влияющие на применение мер ответственности.

Часть 9 статьи 4 Закона о защите прав потребителей дополнена положением, согласно которому этим Законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

Согласно действующей с 1 сентября 2024 года редакции Закона об участии в долевом строительстве к гражданско-правовой ответственности застройщика привлекают только по Закону об участии в долевом строительстве. При этом положения о компенсации морального вреда, причиненного гражданину-потребителю вследствие нарушения застройщиком его прав, и взыскании в пользу такого гражданина штрафа, если его требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке, включены в статью 10 Закона об участии в долевом строительстве (части 2, 3 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве). Штраф за отказ исполнить требование потребителя добровольно согласно данным изменениям будет взыскиваться в меньшем (чем ранее) размере, он уменьшен с 50 % от присужденной суммы до 5 % от присужденной суммы.

11. Споры, сопряженные с изменением площади объекта долевого строительства.

В судебной практике исследуемого периоды выявлены споры, сопряженные с изменением площади объекта долевого строительства.

Часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве предусматривает изменение цены договора после его заключения по соглашению сторон, если договором согласована возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Договоры участия в долевом строительстве нередко содержат условия о пределах изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерное изменение цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Последствия уменьшения общей площади объекта долевого строительства (в пределах допустимого с учетом положений пункта 2 части 1.1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве изменения) рассмотрены в пункте 3 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2021)», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 года. Верховный Суд указал на следующее. Передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. По смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Данное толкование допускает согласование сторонами в договоре пределов погрешности площади объекта долевого строительства (например, в пределах до 0,5 кв. м), в рамках которых отличие фактической площади объекта долевого строительства от согласованной в договоре не влечет изменения (соразмерного увеличения или уменьшения) цены договора.

Оценивая условия договора участия в долевом строительстве относительно уплаты участником долевого строительства неустойки за просрочку оплаты дополнительной площади, суды исходили из следующего. Условие договора, ухудшающее положение участника долевого строительства, который является потребителем, по сравнению с положениями Закона об участии в долевом строительстве, является недействительным (пункт 76 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

12. Применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В исследуемом периоде застройщики мотивировали ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении мер ответственности доводом о том, что просрочка исполнения застройщиком своих обязательств обусловлена карантинными мерами, введенными в период распространения новой коронавирусной инфекции.

Выявлены как примеры, когда данные доводы признавались судами заслуживающими внимания, так и примеры, когда судами отклонена ссылка застройщика на последствия коронавирусной инфекции в обоснование применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отклоняя соответствующий довод, суды указывали на следующее:

- ответчик не представил документального обоснования невозможности своевременного исполнения обязательств в связи с неблагоприятной эпидемиологической обстановкой;

- сам по себе факт ухудшения эпидемиологической обстановки не может быть признан исключительным обстоятельством, воспрепятствовавшим застройщику передать участнику долевого строительства объект в согласованные сроки, которые застройщик должен был рассчитать с учетом всех коммерческих рисков;

- интересы застройщиков, сопряженные с коронавирусными ограничениями, учтены введением моратория на взыскание санкций Постановлением Правительства Российской Федерации.

Выявлен пример, когда при оценке соразмерности взыскиваемой с застройщика неустойки суды приняли во внимание поведение участника долевого строительства, искусственно «дробящего» периоды взыскания неустойки. Констатировано наличие злоупотребление участником долевого строительства правом, выраженное в предъявлении к застройщику аналогичных требований за иной период, дроблении требований в целях получения максимальной выгоды от заявленных требований.

13. Применение положений о моратории.

В связи с предоставлением частью 1 статьи 18 Федерального закона от 8 марта 2022 года № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительству Российской Федерации в 2022, 2023 и 2024 годах права принимать решения, предусматривающие, в частности, установление особенностей применения мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, в исследуемом периоде значительное воздействие на отношения участников долевого строительства и застройщиков оказывали Постановления Правительства Российской Федерации.

Актуален вопрос о применении в спорах с застройщиками положений о моратории, введенном Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 апреля 2020 года № 243, Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года №479. Вопрос сохраняет актуальность в связи с введением моратория Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326.

Положения о моратории надлежало учитывать при применении к застройщикам мер ответственности, в том числе штрафа, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей.

При оценке влияния моратория, введенного соответствующим Постановлением Правительства Российской Федерации, на права истца, который является потребителем, по отношению к застройщику (ответчику) следует учитывать ряд обстоятельств, в том числе:

- заявленный истцом период расчета меры ответственности (подпадает либо нет под действие моратория);

- момент предъявления истцом требований к ответчику (до введения моратория или после);

- момент обращения истца с иском в суд и наличие у ответчика возможности удовлетворения требований истца, возникших до введения моратория, предъявленных в период действия моратории и поддерживаемых истцом, после его окончания.

Суды (в том числе после отмены судебных постановлений судом кассационной инстанции, а также в апелляционных определениях) отказывали:

- в требованиях о взыскании неустойки, если заявленный истцом период расчета неустойки подпадал под действие моратория;

- в требованиях о взыскании штрафа по статье 13 Закона о защите прав потребителей в ситуации, когда претензия участника долевого строительства направлена (получена) застройщиком после введения моратория, в период моратория.

Суды (в том числе после отмены судебных постановлений судом кассационной инстанции, а также в апелляционных определениях) удовлетворяли требования о взыскании штрафа по статье 13 Закона о защите прав потребителей, несмотря на мораторий:

- если с претензией о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства истец обратился к ответчику (застройщику) до введения моратория и ответчик располагал временем до введения моратория для уплаты неустойки истцу;

- если ответчик располагал возможностью с даты окончания моратория (с 1 июля 2023 года) выплатить неустойку по претензии, направленной истцом в период моратория, которая истцом не отозвана (с учетом того, что необходимость неоднократного обращения потребителя к застройщику с претензией в связи с нарушением его прав законодательством не предусмотрена).

Судами также учитывались положения Постановления Правительства №479 о предельном размере ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации для расчета финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, действующем в течение установленного данным постановлением периода (пункт 1(1) Постановления Правительства № 479. Аналогичная норма закреплена в Постановлении Правительства № 326 (пункт 2).

Наличие моратория не препятствует взысканию неустойки по день фактического исполнения обязательства, поскольку не исключает применение в рамках исполнительного производства положений о моратории, предусмотренном Постановлением Правительства.

Установленная на основании закона Постановлением Правительства Российской Федерации отсрочка исполнения обязательств (мораторий) может повлечь приостановление течения срока исковой давности (статья 202 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Примечание.

Ряд изменений, в том числе влияющих на применение к застройщику мер ответственности за нарушение обязательств по договору, внесен в Закон об участии в долевом строительстве Федеральным законом от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».